Calculer la capacité financière
Jusqu’à quel prix peux-tu acheter ? La banque calcule avec un taux de 5 % et exige que les intérêts, l’amortissement et l’entretien ne dépassent pas ensemble 1/3 de ton revenu brut. Il te faut en plus au moins 20 % de fonds propres. Saisis tes chiffres, le calculateur t’affiche le prix d’achat maximal. Gratuit et sans compte, tout reste dans ton navigateur.
Tes chiffres
Toutes les personnes qui contractent l’hypothèque ensemble, avant déductions, 13e salaire compris.
Tout compris : épargne, pilier 3a, donation ou avance d’hoirie et avoirs de la caisse de pension.
Versement anticipé ou mise en gage du 2e pilier. Ce n’est qu’avec cette indication que le calculateur vérifie aussi les fonds propres durs.
Sans indication, nous comptons 15 ans d’amortissement, comme s’il restait assez de temps jusqu’à la retraite.
Le calculateur vérifie alors aussi si ce prix est supportable.
Le calcul se fait uniquement dans ton navigateur. Tes chiffres ne sont pas transmis à Ubivo.
Saisis ton revenu et tes fonds propres, le prix d’achat maximal s’affichera ici.
Pas de conseil financier ; seul l’examen de ta banque fait foi.
Comment la banque calcule
La plupart des banques suisses appliquent la même règle. Le calculateur utilise ces valeurs :
- Taux d’intérêt théorique
- 5 % sur toute l’hypothèque, quel que soit le taux que tu paies réellement.
- Entretien et frais accessoires
- 1 % du prix d’achat par an.
- Capacité financière
- Intérêts, amortissement et entretien ensemble au plus 1/3 du revenu brut du ménage.
- Fonds propres
- Au moins 20 % du prix d’achat. L’hypothèque représente donc au plus 80 %.
- Fonds propres durs
- Au moins 10 % du prix d’achat ne doivent pas provenir de la caisse de pension, par exemple de l’épargne, le pilier 3a ou une donation.
- Amortissement
- La part de l’hypothèque au-delà de 2/3 du prix d’achat (la deuxième hypothèque) est remboursée en 15 ans, au plus tard à la retraite. Le calculateur retient l’âge de 65 ans.
Certaines banques calculent avec un taux un peu plus bas ou un forfait d’entretien plus faible. Le calculateur retient chaque fois la plus stricte des valeurs usuelles.
Sources
- Directives de l’ASB sur le financement hypothécaire (PDF de la FINMA, en allemand)
- UBS : que signifie la capacité financière ? (en allemand)
- Banque cantonale de Schwytz : calculer la capacité financière (en allemand)
- Helvetia : guide sur la capacité financière (en allemand)
Sources vérifiées le 29 septembre 2026.
Ce que le calculateur ne sait pas
- La banque estime elle-même le bien. Si sa valeur de nantissement est inférieure au prix d’achat, tu dois couvrir la différence avec des fonds propres supplémentaires qui ne proviennent pas de la caisse de pension.
- Les frais d’acquisition comme les droits de mutation, le notaire et le registre foncier ne sont pas compris. Les banques demandent en général de les payer en plus avec tes propres fonds.
- La valeur locative et les impôts ne sont pas pris en compte.
- Chaque banque décide quel revenu elle prend en compte. Certaines ne comptent qu’en partie les bonus, les revenus accessoires ou les rentes, et quelques-unes examinent la charge par rapport au revenu net.
- Le taux théorique n’est pas ton taux. Ce que l’hypothèque te coûte réellement dépend de l’offre de ta banque.
Questions fréquentes
Quel prix d’achat puis-je me permettre ?
Autant que le permettent deux règles de la banque : les intérêts théoriques (5 %), l’amortissement et l’entretien (1 % du prix d’achat) ne doivent pas dépasser ensemble 1/3 de ton revenu brut, et il te faut au moins 20 % de fonds propres. Avec un revenu de ménage de CHF 150 000 et CHF 200 000 de fonds propres, le prix d’achat maximal est par exemple de CHF 891 891.
De combien de fonds propres ai-je besoin ?
Au moins 20 % du prix d’achat, dont au moins 10 % provenant d’autres sources que la caisse de pension. Pour un prix de CHF 1 000 000, cela fait CHF 200 000, dont CHF 100 000 de fonds propres durs. Les frais d’acquisition s’y ajoutent.
Puis-je utiliser mon 2e pilier ?
Oui, par un versement anticipé ou une mise en gage, mais uniquement pour un logement que tu habites toi-même. Comme au moins 10 % du prix d’achat doivent être des fonds propres durs, au plus 10 % du prix peuvent provenir de la caisse de pension. Un versement anticipé est imposé et réduit tes prestations de vieillesse.
Pourquoi la banque calcule-t-elle avec un taux de 5 % ?
Le taux théorique est un test de résistance. La banque veut être sûre que tu pourras garder ton logement même si les taux montent fortement. Ton taux hypothécaire réel est en général nettement plus bas, mais pour la capacité financière, c’est le taux théorique qui compte.
Qu’est-ce que la deuxième hypothèque et jusqu’à quand dois-je l’amortir ?
La première hypothèque va jusqu’à 2/3 du prix d’achat, ce qui dépasse constitue la deuxième hypothèque. Elle doit être remboursée en 15 ans, au plus tard à la retraite (le calculateur retient l’âge de 65 ans). Si tu achètes à 55 ans, tu n’as que 10 ans pour cela, et l’amortissement annuel augmente d’autant.
Vérifier une adresse précise
Tu as un bien en vue ? Dans le Dossier Ubivo de l’adresse, tu vois la capacité financière avec ton prix d’achat, ainsi que les impôts, la caisse-maladie, l’impôt foncier et les droits de mutation pour exactement cette commune. Les impôts et la caisse-maladie figurent déjà dans le rapport gratuit.
Pas encore d’adresse ? Comparer les communes : impôts et coût de la vie de toutes les communes suisses.