Calcolare la sostenibilità
Fino a che prezzo puoi comprare? La banca calcola con un tasso del 5 % e chiede che interessi, ammortamento e manutenzione insieme non superino 1/3 del tuo reddito lordo. Ti servono inoltre almeno il 20 % di fondi propri. Inserisci i tuoi dati, il calcolatore ti mostra il prezzo d’acquisto massimo. Gratis e senza conto, tutto resta nel tuo browser.
I tuoi dati
Tutte le persone che contraggono insieme l’ipoteca, prima delle deduzioni, tredicesima inclusa.
Tutto insieme: risparmi, pilastro 3a, donazione o anticipo ereditario e averi della cassa pensione.
Prelievo anticipato o costituzione in pegno del 2° pilastro. Solo con questo dato il calcolatore verifica anche i fondi propri al di fuori del 2° pilastro.
Senza indicazione calcoliamo con 15 anni di ammortamento, come se ci fosse abbastanza tempo fino al pensionamento.
Il calcolatore verifica allora anche se questo prezzo è sostenibile.
Il calcolo avviene solo nel tuo browser. I tuoi dati non vengono inviati a Ubivo.
Inserisci reddito e fondi propri, qui comparirà il prezzo d’acquisto massimo.
Nessuna consulenza finanziaria; fa stato la verifica della tua banca.
Come calcola la banca
La maggior parte delle banche svizzere applica la stessa regola. Il calcolatore usa questi valori:
- Tasso d’interesse teorico
- 5 % sull’intera ipoteca, indipendentemente dal tasso che paghi davvero.
- Manutenzione e spese accessorie
- 1 % del prezzo d’acquisto all’anno.
- Sostenibilità
- Interessi, ammortamento e manutenzione insieme al massimo 1/3 del reddito lordo dell’economia domestica.
- Fondi propri
- Almeno il 20 % del prezzo d’acquisto. L’ipoteca copre quindi al massimo 80 % del prezzo.
- Fondi propri al di fuori del 2° pilastro
- Almeno il 10 % del prezzo d’acquisto non deve provenire dalla cassa pensione, per esempio risparmi, pilastro 3a o una donazione.
- Ammortamento
- La parte dell’ipoteca oltre 2/3 del prezzo d’acquisto (la seconda ipoteca) va rimborsata entro 15 anni, al più tardi al pensionamento. Il calcolatore considera l’età di 65 anni.
Alcune banche calcolano con un tasso un po’ più basso o con un forfait di manutenzione minore. Il calcolatore usa ogni volta il più severo dei valori usuali.
Fonti
- Direttive dell’ASB sul finanziamento ipotecario (PDF della FINMA, in tedesco)
- UBS: che cosa significa sostenibilità? (in tedesco)
- Banca cantonale di Svitto: calcolare la sostenibilità (in tedesco)
- Helvetia: guida sulla sostenibilità (in tedesco)
Fonti verificate il 29 settembre 2026.
Che cosa il calcolatore non sa
- La banca stima l’immobile per conto proprio. Se il suo valore di anticipo è inferiore al prezzo d’acquisto, devi coprire la differenza con altri fondi propri che non provengono dalla cassa pensione.
- Le spese d’acquisto come l’imposta di trapasso, il notaio e il registro fondiario non sono comprese. Di regola le banche chiedono di pagarle in aggiunta con mezzi propri.
- Il valore locativo e le imposte non sono considerati.
- Quale reddito conta lo decide ogni banca. Alcune considerano solo in parte bonus, redditi accessori o rendite, e alcune verificano l’onere sul reddito netto.
- Il tasso teorico non è il tuo tasso. Quanto ti costa davvero l’ipoteca dipende dall’offerta della tua banca.
Domande frequenti
Quanto posso spendere per una casa?
Quanto permettono due regole della banca: interessi teorici (5 %), ammortamento e manutenzione (1 % del prezzo d’acquisto) insieme non devono superare 1/3 del tuo reddito lordo, e ti servono almeno il 20 % di fondi propri. Con un reddito familiare di CHF 150’000 e CHF 200’000 di fondi propri, il prezzo d’acquisto massimo è per esempio di CHF 891’891.
Di quanti fondi propri ho bisogno?
Almeno il 20 % del prezzo d’acquisto, di cui almeno il 10 % da mezzi che non provengono dalla cassa pensione. Con un prezzo di CHF 1’000’000 sono CHF 200’000, di cui CHF 100’000 al di fuori del 2° pilastro. A ciò si aggiungono le spese d’acquisto.
Posso usare la cassa pensione?
Sì, con un prelievo anticipato o una costituzione in pegno, ma solo per un’abitazione in cui vivi tu stesso. Poiché almeno il 10 % del prezzo deve provenire da altri mezzi, al massimo il 10 % del prezzo può venire dalla cassa pensione. Il prelievo anticipato è tassato e riduce le tue prestazioni di vecchiaia.
Perché la banca calcola con un tasso del 5 %?
Il tasso teorico è una prova di resistenza. La banca vuole essere sicura che potrai tenere la tua casa anche se i tassi salgono molto. Il tuo tasso ipotecario reale di solito è molto più basso, ma per la sostenibilità conta quello teorico.
Che cos’è la seconda ipoteca e entro quando devo ammortizzarla?
La prima ipoteca arriva fino a 2/3 del prezzo d’acquisto, ciò che supera questa soglia è la seconda ipoteca. Va rimborsata entro 15 anni, al più tardi al pensionamento (il calcolatore considera l’età di 65 anni). Chi compra a 55 anni ha a disposizione solo 10 anni, e l’ammortamento annuo aumenta di conseguenza.
Verificare un indirizzo concreto
Hai un immobile in vista? Nel Dossier Ubivo dell’indirizzo vedi la sostenibilità con il tuo prezzo d’acquisto e in più imposte, cassa malati, imposta immobiliare e imposta di trapasso proprio per questo comune. Imposte e cassa malati sono già nel rapporto gratuito.
Ancora nessun indirizzo? Confrontare i comuni: imposte e costo della vita di tutti i comuni svizzeri.