Tragbarkeit berechnen
Wie viel Haus kannst du dir leisten? Die Bank rechnet mit 5 % Zins und verlangt, dass Zins, Amortisation und Unterhalt zusammen höchstens 1/3 deines Bruttoeinkommens ausmachen. Dazu brauchst du mindestens 20 % Eigenkapital. Gib deine Zahlen ein, der Rechner zeigt dir den höchsten Kaufpreis. Gratis und ohne Konto, alles bleibt in deinem Browser.
Deine Zahlen
Alle, die die Hypothek gemeinsam aufnehmen, vor Abzügen, mit 13. Monatslohn.
Alles zusammen: Ersparnisse, Säule 3a, Schenkung oder Erbvorbezug und Geld aus der Pensionskasse.
Vorbezug oder Verpfändung aus der 2. Säule. Nur mit dieser Angabe prüft der Rechner auch das harte Eigenkapital.
Ohne Angabe rechnen wir mit 15 Jahren Amortisation, also so, als bliebe bis zur Pensionierung genug Zeit.
Dann prüft der Rechner auch, ob dieser Preis tragbar ist.
Gerechnet wird nur in deinem Browser. Deine Zahlen gehen nicht an Ubivo.
Gib Einkommen und Eigenkapital ein, dann steht hier der höchste Kaufpreis.
Keine Finanzberatung; massgebend ist die Prüfung deiner Bank.
So rechnet die Bank
Die Regel ist bei den meisten Schweizer Banken gleich. Der Rechner verwendet diese Werte:
- Kalkulatorischer Zins
- 5 % auf die ganze Hypothek, unabhängig vom Zins, den du tatsächlich bezahlst.
- Unterhalt und Nebenkosten
- 1 % des Kaufpreises pro Jahr.
- Tragbarkeit
- Zins, Amortisation und Unterhalt zusammen höchstens 1/3 des Bruttoeinkommens des Haushalts.
- Eigenkapital
- Mindestens 20 % des Kaufpreises. Die Hypothek beträgt also höchstens 80 %.
- Hartes Eigenkapital
- Mindestens 10 % des Kaufpreises dürfen nicht aus der Pensionskasse stammen, zum Beispiel Ersparnisse, Säule 3a oder eine Schenkung.
- Amortisation
- Der Teil der Hypothek über 2/3 des Kaufpreises (die 2. Hypothek) wird innert 15 Jahren abbezahlt, spätestens bis zur Pensionierung. Der Rechner nimmt dafür das Alter 65 an.
Einzelne Banken rechnen mit einem etwas tieferen Zins oder einer kleineren Unterhaltspauschale. Der Rechner nimmt jeweils den strengeren der üblichen Werte.
Quellen
- SBVg-Richtlinien zur Hypothekarfinanzierung (PDF bei der FINMA)
- UBS: Was bedeutet Tragbarkeit?
- Schwyzer Kantonalbank: Tragbarkeit berechnen
- Helvetia: Ratgeber Tragbarkeit
Quellen geprüft am 29. September 2026.
Was der Rechner nicht weiss
- Die Bank schätzt die Liegenschaft selbst. Liegt ihr Belehnungswert unter dem Kaufpreis, musst du die Differenz zusätzlich mit Eigenkapital decken, das nicht aus der Pensionskasse stammt.
- Kaufnebenkosten wie Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch sind nicht eingerechnet. Die Banken verlangen sie in der Regel zusätzlich aus eigenen Mitteln.
- Eigenmietwert und Steuern rechnet der Rechner nicht ein.
- Welches Einkommen zählt, entscheidet jede Bank selbst. Boni, Nebeneinkommen oder Renten rechnen manche nur teilweise an, und einige prüfen die Belastung am Nettoeinkommen.
- Der kalkulatorische Zins ist nicht dein Zins. Was dich die Hypothek tatsächlich kostet, hängt vom Angebot deiner Bank ab.
Häufige Fragen
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
So viel, wie zwei Regeln der Bank zulassen: Kalkulatorischer Zins (5 %), Amortisation und Unterhalt (1 % des Kaufpreises) dürfen zusammen höchstens 1/3 deines Bruttoeinkommens ausmachen, und du brauchst mindestens 20 % Eigenkapital. Mit CHF 150’000 Haushaltseinkommen und CHF 200’000 Eigenkapital liegt der höchste Kaufpreis zum Beispiel bei CHF 891’891.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens 20 % des Kaufpreises, davon mindestens 10 % aus Mitteln, die nicht aus der Pensionskasse stammen. Bei einem Kaufpreis von CHF 1’000’000 sind das CHF 200’000, davon CHF 100’000 hart. Die Kaufnebenkosten kommen noch dazu.
Darf ich die Pensionskasse einsetzen?
Ja, als Vorbezug oder Verpfändung, aber nur für selbst bewohntes Wohneigentum. Weil mindestens 10 % des Kaufpreises hart sein müssen, kann höchstens 10 % des Kaufpreises aus der Pensionskasse kommen. Ein Vorbezug wird besteuert und verkleinert deine Altersleistungen.
Warum rechnet die Bank mit 5 % Zins?
Der kalkulatorische Zins ist ein Stresstest. Die Bank will sicher sein, dass du dein Eigenheim auch dann halten kannst, wenn die Zinsen stark steigen. Dein tatsächlicher Hypothekarzins ist meist deutlich tiefer, für die Tragbarkeit zählt aber der kalkulatorische.
Was ist die zweite Hypothek und bis wann muss ich sie amortisieren?
Die 1. Hypothek reicht bis 2/3 des Kaufpreises, was darüber hinausgeht, ist die 2. Hypothek. Sie muss innert 15 Jahren zurückbezahlt sein, spätestens bis zur Pensionierung (der Rechner rechnet mit dem Alter 65). Wer mit 55 Jahren kauft, hat dafür nur 10 Jahre, und die jährliche Amortisation wird entsprechend höher.
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