Disdire l’appartamento: per quando sei libero?
Se disdici oggi: per quale termine finisce la locazione, entro quando la disdetta deve arrivare al locatore e quando devi spedirla? Gratis, senza conto, tutto calcolato nel tuo browser.
La regola
Per gli appartamenti vale un termine di disdetta di almeno 3 mesi per una scadenza d’uso locale (art. 266c CO).
La disdetta deve arrivare al locatore al più tardi l’ultimo giorno prima dell’inizio del termine, non basta spedirla. Per la fine della locazione al 31 marzo, quindi entro il 31 dicembre.
Il contratto prevale: termini più lunghi e altre scadenze che vi figurano si applicano (art. 266a cpv. 1 CO). Le scadenze d’uso locale valgono solo se il contratto non dice altro.
Calcolare la tua scadenza
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Necessario solo se il contratto rinvia alle scadenze d’uso locale o non dice nulla in merito.
Se il contratto non dice nulla, vale il termine legale di 3 mesi (art. 266c CO).
Scegli cosa dice il contratto sulle scadenze di disdetta. La tua data apparirà qui.
Modello di lettera di disdetta
Compila i campi, copia il testo in un tuo documento o stampalo direttamente. La firma deve essere autografa.
Il modello nasce solo nel tuo browser. Nomi e indirizzi non vengono inviati a Ubivo né salvati.
Appena sopra compare una scadenza, puoi preparare qui la lettera.
Quando la disdetta è ricevuta?
- Conta la ricezione, non il timbro postale: la disdetta è ricevuta non appena entra nella sfera d’influenza del locatore, per esempio nella sua bucalettere o nelle sue mani.
- Raccomandata non ritirata: secondo il Tribunale federale la disdetta è ricevuta non appena il locatore può ritirarla alla posta secondo l’invito di ritiro, di regola il giorno dopo il tentativo di recapito. Il termine di giacenza di 7 giorni non conta. Il calcolo considera comunque l’ultimo giorno di giacenza, perché la data basti in ogni caso. Riferimenti: DTF 137 III 208 consid. 3.1.2, DTF 140 III 244 consid. 5.1, DTF 143 III 15 consid. 4.1.
- Fine settimana e giorni festivi: se l’ultimo giorno prima dell’inizio del termine cade di sabato, domenica o in un giorno festivo, non è rinviato al giorno feriale successivo (l’art. 78 CO non si applica). Secondo una vecchia sentenza del Tribunale federale e una parte della dottrina, la disdetta deve allora arrivare l’ultimo giorno feriale precedente. Il calcolo segue questa regola.
- Posta A: devi poter provare la ricezione e la sua data, il timbro postale non basta. Meglio la raccomandata o la consegna a mano.
- Consegna a mano: la disdetta è ricevuta il giorno della consegna. Fatti confermare su una copia, con data e firma, che il locatore o l’amministrazione l’ha ricevuta.
Cos’altro vale
- Per scritto e firmata: la disdetta richiede la firma autografa (art. 266l CO). Se nel contratto figurano più persone, firmano tutte. Una disdetta senza la forma richiesta è nulla (art. 266o CO).
- Abitazione familiare: chi è sposato o vive in unione domestica registrata ha bisogno, per disdire l’abitazione comune, del consenso espresso del coniuge o del partner (art. 266m CO), anche se questa persona non figura nel contratto.
- Andarsene prima: chi non può o non vuole disdire per una scadenza è liberato dagli obblighi se propone una persona accettabile e solvibile, disposta a riprendere il contratto alle stesse condizioni (art. 264 CO). È una possibilità, non un diritto a una data precisa: in caso di controversia è l’autorità di conciliazione a valutare se la proposta è accettabile.
- In ritardo non significa nulla: se la disdetta arriva troppo tardi, vale per la prossima scadenza possibile (art. 266a cpv. 2 CO).
Nessuna consulenza giuridica. Il calcolo segue la legge e le fonti citate; fanno stato il tuo contratto e, in caso di controversia, l’autorità di conciliazione. In caso di dubbio rivolgiti all’autorità di conciliazione in materia di locazione o all’ASI (Associazione svizzera inquilini). Procedura di conciliazione (UFAB)
Scadenze d’uso locale: dove sono attestate
Una scadenza d’uso locale figura qui solo se un’autorità o un tribunale l’ha pubblicata. Dove manca o i comuni divergono, è indicato «non attestato»: allora conta il contratto o l’informazione dell’autorità di conciliazione.
| Cantone | Scadenze d’uso locale | Fonte |
|---|---|---|
| Appenzello Esterno | ogni fine mese tranne dicembre | Kanton Appenzell Ausserrhoden, Schlichtungsstelle für Miete und nichtlandwirtschaftliche Pachtconsultato il 31 ottobre 2026 |
| Appenzello Interno | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Argovia | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Basilea Campagna | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Basilea Città | ogni fine mese tranne dicembre | Kanton Basel-Stadt, Gesetz betreffend die Einführung des ZGB (SG 211.100), § 214 Abs. 1consultato il 31 ottobre 2026 |
| Berna | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Friburgo | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Ginevra | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Giura | Distretto di Delémont: ogni fine mese Distretti delle Franches-Montagnes e di Porrentruy: non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione Moutier: non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | Parlement jurassien, Journal des débats N° 12 (Ministerin des Innern, Sitzung vom 3.9.2025, S. 760 f.)consultato il 31 ottobre 2026 |
| Glarona | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Grigioni | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Lucerna | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Neuchâtel | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Nidvaldo | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Obvaldo | fine marzo, fine giugno e fine settembre | Kanton Obwalden, Schlichtungsbehörde (Amt für Justiz)consultato il 31 ottobre 2026 |
| San Gallo | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Sciaffusa | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Soletta | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Svitto | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Ticino | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Turgovia | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Uri | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Vallese | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
| Vaud | fine marzo, fine giugno e fine settembre | Canton de Vaudconsultato il 31 ottobre 2026 |
| Zugo | fine marzo, fine giugno e fine settembre | Kanton Zug, Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrechtconsultato il 31 ottobre 2026 |
| Zurigo | non attestato: verificare il contratto o chiedere all’autorità di conciliazione | – |
Domande frequenti
Conta il timbro postale?
No. La disdetta deve essere arrivata al locatore al più tardi l’ultimo giorno prima dell’inizio del termine di disdetta. Chi spedisce quel giorno è in ritardo.
E se l’ultimo giorno è una domenica?
Il giorno non è rinviato al lunedì. Secondo la giurisprudenza e una parte della dottrina, la disdetta deve allora arrivare l’ultimo giorno feriale precedente. Calcola con il venerdì.
Cosa succede se disdico troppo tardi?
La disdetta non è nulla, vale per la prossima scadenza possibile (art. 266a cpv. 2 CO). Paghi la pigione fino ad allora, salvo che trovi un subentrante secondo l’art. 264 CO.
Deve firmare anche il mio coniuge?
Per l’abitazione familiare sì: la disdetta richiede il consenso espresso del coniuge o del partner registrato, anche se non figura nel contratto (art. 266m CO). La cosa più semplice è che firmi anche la lettera.
Posso disdire per e-mail?
No, un’e-mail normale non basta. La disdetta di un appartamento richiede la forma scritta con firma autografa (art. 266l CO).
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Metodo e fonti
- Termine: calcolato a ritroso dalla scadenza, da fine mese a fine mese (art. 77 cpv. 1 n. 3 CO per analogia). L’ultimo giorno di ricezione è il giorno prima dell’inizio del termine. Non calcoliamo termini più brevi di quello legale.
- Ricezione, calcolata con prudenza: posta A il giorno feriale dopo l’impostazione più un giorno di riserva; raccomandata con tentativo di recapito il giorno feriale successivo e l’intero termine di giacenza di 7 giorni; consegna a mano lo stesso giorno. Un invio di fine settimana o in un giorno festivo conta dal giorno feriale successivo.
- Giorni feriali: da lunedì a venerdì, senza Capodanno, 2 gennaio, Venerdì santo, Lunedì di Pasqua, Ascensione, Lunedì di Pentecoste, 1° agosto, Natale e Santo Stefano. Non tutti sono festivi in ogni cantone; il calcolo non conosce altri giorni festivi cantonali.
- Scadenze d’uso locale solo da fonti ufficiali (cantone, autorità di conciliazione, tribunale, parlamento), con data di consultazione. Non riprendiamo indicazioni di associazioni o portali.
- Non considerati: camere ammobiliate, abitazioni di vacanza, locali commerciali e contratti di durata determinata, disdette straordinarie, la disdetta da parte del locatore e la scadenza sostitutiva dell’art. 266c CO in assenza di uso locale (fine di un periodo di tre mesi dall’inizio della locazione).
Basi legali: art. 264 CO, art. 266a CO, art. 266c CO, art. 266l CO, art. 266m CO, art. 266o CO, art. 77 CO, art. 78 CO
Promemoria disdetta (Associazione inquilini, in tedesco)Bohnet, Les délais en droit du bail (2024, in francese)Invito di ritiro (Posta, in tedesco)